Una de las cláusulas más problemáticas de los contratos de alquiler, es aquella que indica de forma expresa que el arrendador indica que antes de que transcurran los primeros cinco años va a necesitar la vivienda para convertirla en su hogar; es causa de conflicto pues es una de las formas que los arrendadores tienen para burlar la ley y continuar arrendando el piso.

Para que esta cláusula tenga validez es necesario que el contrato tenga ciertas especificaciones, según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Primeramente es necesario que además de la mención expresa en el contrato de la futura necesidad del arrendador, se explique cuál es la razón por la que necesita habitar el piso pues de lo contrario un juez puede rechazarla por considerarla abusiva.

Esta excepción en la duración del contrato es válida únicamente si el próximo ocupante del piso es el mismo propietario o arrendador; en ningún caso se acepta que los siguientes ocupantes no sean los mismos dueños, aunque tengan un parentesco cercano con el arrendador.

Otra de las exigencias es que el arrendador debe convertir la vivienda en su domicilio habitual, es decir que en menos de tres meses debe mudarse al piso que sus inquilinos acaban de dejar.

Haber especificado en el contrato acerca de esta excepción no excluye al arrendador de la responsabilidad de comunicar al inquilino con suficiente tiempo de antelación que el contrato no puede prorrogarse. Si el arrendador no comunicase al inquilino, entonces el contrato se renueva automáticamente.

Una vez realizada la comunicación de desalojo, el inquilino tiene la obligación de dejar el piso que alquila, de lo contrario el propietario tiene el derecho de demandarlo por desahucio.

Si una vez desalojado el piso, el inquilino se da cuenta de que el arrendador no ha ocupado el piso para sí mismo, puede recuperar la vivienda o exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados durante la mudanza.

Para recuperar la vivienda, el arrendatario debe comunicarle por escrito el deseo de recuperar la vivienda y volver a vivir en ella, además de aceptar el arrendador deberá indemnizar al inquilino.

La indemnización debe incluir además de los gastos derivados de la mudanza, los gastos realizados a consecuencia de la ocupación de una nueva vivienda y los que se realicen por volver a residir en la antigua vivienda. Cabe mencionar que cada uno de estos gastos deben estar acreditados por medio de facturas, recibos y contratos. Los perjuicios ocasionados por haber dejado el piso se calculan según la ley, consiste en una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta cumplir cinco años.

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El plazo de amortización promedio en España es de 26 años, sin embargo desde hace algunos años se están haciendo más comunes las hipotecas a 40 y 50 años; una plazo lo bastante largo para abaratar las cuotas mensuales, pero también suficiente para encarecer el préstamo y estar hipotecado de por vida.

Quien tiene contratada una hipoteca a 20 años ve como una solución muy fácil extender el plazo de amortización, y es que es la vía más rápida de solventar la situación económica familiar, sin embargo casi todos los expertos desaconsejan esta opción. Las ventajas que supone prorrogar el préstamo hipotecario son meros desahogos temporales que no hacen más que acumular los intereses bancarios de los años que se agregan.

Una hipoteca a 50 años puede llegar a costar hasta tres veces el capital solicitado, por lo tanto prorrogar una hipoteca no es una buena alternativa aunque represente una reducción de entre el 30% y el 35% de la cuota mensual. Además de que los gastos notariales, registrales, impuestos y comisiones suelen costar alrededor de 600€ si se tramita a través de una gestoría, si se hacen de manera personal rondan los 350€.

Otro común error es prorrogar el préstamo hipotecario para saldar otras deudas, esta es otra de las actitudes más desaconsejadas por los expertos pues no es lógico saldar una deuda endeudándonos más y por un plazo mayor de tiempo.

Algunos expertos optimistas encuentran ventajas en prorrogar un préstamo hipotecario, afirman que con la reducción en el coste mensual, el titular de la hipoteca puede invertir en algo más rentable, sin embargo pocos son los que destinan ese ahorro a inversiones. Otra de las ventajas es que sin esta reducción muchas familias no podrían afrontar la hipoteca y fácilmente caerían en el impago.

Desde mayo de este año quien desee ampliar su préstamo hipotecario puede hacerlo sin tener que hacer frente a ningún coste, es una de las medidas tomadas por el Gobierno para mejorar la situación de las familias españolas ante la crisis.

Afortunadamente existen medidas para devolver el dinero de la hipoteca al banco para no vernos en la necesidad de prorrogar el préstamo. Una de ellas es pagar el máximo en los primeros años de vida del préstamo ya que es cuando más intereses se pagan y no condicionar las amortizaciones a las desgravaciones fiscales.

Adicionalmente existe la posibilidad de adelantar una parte del monto total del préstamo, esto es lo más aconsejable siempre que se disponga de liquidez para hacerlo y así reducir la vida del préstamo.

La clave básicamente está en encontrar la amortización óptima para cada tipo de cliente ya que contratarlo a un plazo demasiado largo puede resultar muy negativo así como usar el periodo de carencia sin tener la necesidad de hacerlo. Lo mejor es pagar lo más que se pueda al principio y sobretodo no acordar cuotas demasiado altas, más bien cuotas que se puedan pagar cómodamente.

Las cuotas demasiado bajas son también un error pues innecesariamente se pagarían más intereses. Lo importante es encontrar una cuota mensual adecuada a nuestro bolsillo y hacerlo equilibrando plazo de amortización, intereses y cuota mensual.

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