Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, todos los contratos de arrendamiento que se celebran a partir del 1 de enero de 1995 deben tener un plazo mínimo de cinco años de duración a favor del inquilino, aún cuando el contrato especifique una duración anterior, es derecho del inquilino residir en el piso o casa que alquila al menos cinco años.

Esta ley especifica que la duración de cinco años no es en ningún caso obligatoria, si el inquilino desease dejar el piso que alquila antes de ese periodo de tiempo puede hacerlo sin ningún problema, siempre y cuando se lo comunique al propietario.

Si por el contrario, el inquilino quisiera arrendar el inmueble por más de cinco años, entonces puede pedir al arrendatario una prórroga de estancia, en estos casos, el propietario vuelve a estar obligado a acceder a ella, a menos que notifique con suficiente antelación que no desea extender el contrato. Esta prórroga supone la continuación del contrato en iguales condiciones y con una duración mínima de un año.

Como inquilino, es bueno saber que el derecho de extender el contrato de arrendamiento depende enteramente de su voluntad, también puede decidir la duración de los años a prorrogar, siempre y cuando no exceda los cinco años.

La comunicación entre inquilino y propietario es fundamental, es por eso que en caso de no desear prorrogar el contrato es necesario informar a través de un “preaviso”; adicionalmente se aconseja que este aviso sea veraz para evitar malos entendidos y discusiones.

Respecto del preaviso, es fundamental saber que es una declaración recepticia lo que significa que tiene validez únicamente si ha llegado a manos del interesado dentro del plazo legal, independientemente si este haya tenido o no conocimiento de la situación.

El arrendador debe tener el preaviso en su poder antes de que el contrato entre en los últimos treinta días de vigencia, es decir que con al menos un mes de anticipación. Si esto no sucediera dentro de este plazo, entonces se da lugar a la continuación automática del contrato por un año más. En caso de preavisos a destiempo, el inquilino se ve obligado a permanecer en la vivienda un año más.

La Ley es muy clara respecto de los derechos del arrendador, quien una vez cumplido el plazo de cinco años tiene la voluntad de decidir si desea o no prorrogar el contrato, siempre y cuando le comunique a través de un preaviso y con al menos un mes de anticipación, que no desea seguir arrendando el piso al inquilino.

Si por lo contrario, no comunicase nada al inquilino, según la Ley, este tiene todo el derecho de permanecer en la vivienda tres años más; es decir, tres sucesivas prórrogas.

A partir de este octavo año el propietario tiene nuevamente el derecho de dar por terminado el contrato, en estos casos la ley no establece más prórrogas en beneficio del inquilino; la continuación del contrato depende del acuerdo al que lleguen inquilino y arrendador.

También es recomendable tener conocimientos sobre la fianza en el contrato de alquiler.

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Pocas personas conocen las ventajas que la Ley otorga respecto de la firma de contratos tan comunes como los hipotecarios, una de ellas es la Oferta Vinculante, que permite al cliente conocer con suficiente anterioridad el contenido exacto del contrato a firmar.

Una de las complicaciones más frecuentes cuando se trata de la contratación de una hipoteca es que cuando se va a efectuar la firma del contrato frente a un Notario, el cliente se encuentra con sorpresas desagradables como que la cuota ha cambiado, las tasas han aumentado, etc. Y aunque no se esté muy de acuerdo muchos optan por firmar, aunque no tengan muy claras las condiciones ni porqué han cambiado.

Es importante conocer de qué manera la Legislación recorre las condiciones de un contrato, una de ellas es la posibilidad de estudiar con tres días de anticipación a la fecha de firma, un borrador del documento a firmar. Esta alternativa es menos conocida que la Oferta Vinculante es una obligación que toda Entidad de Crédito debe cumplir.

Se trata de la obligación de entregar una Oferta Vinculante una vez que el Banco, Caja o Entidad Crediticia ha aprobado el préstamo hipotecario por la cantidad igual o inferior a 150.253,03 euros, este documento tendrá una validez superior a diez días y contendrá las condiciones financieras del préstamo.

La gran ventaja de este documento es que permite al futuro cliente conocer con exactitud y anticipación el documento que lo vinculará a la entidad de crédito por muchos años más. Es importante conocer también sus limitaciones y deficiencias, algunas de ellas son que están estrictamente dirigidas a viviendas y a personas físicas y una de las peores y que excluye a muchos clientes es que es sólo válida en operaciones inferiores a los 150.253,03 euros.

A pesar de sus múltiples beneficios muchas personas no se acogen a esta medida, una de las razones es el desconocimiento y otra es que las entidades correspondientes no exigen la entrega de la Oferta Vinculante cuando ésta debería de ser un compromiso con el cliente.

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La Ley de arrendamiento que tanto protege a los inquilinos, incluye también cláusulas que condenan a los clientes morosos y que a su vez protegen al propietario ante esta situación o posibles abusos, de esta manera la Ley declara como obligatorio dejar como fianza al menos un mes de arrendamiento al casero, aunque esta cantidad puede ser superada según se considere necesario.

Mediante la fianza el casero se encuentra protegido ante el impago y también frente a los desperfectos causados al inmueble y que hayan sido causados intencionalmente o por negligencia por el inquilino; sin embargo las fianzas no únicamente se cobran en los casos justos pues suceden casos de caseros que adjudican perjuicios no cometidos por los inquilinos.

Existen casos, ciertamente son los pocos, en los que se exige para arrendar un piso, el pago de seis mensualidades en concepto de fianza, esto sin duda es un exceso y no debe ser aceptado. Por supuesto quien pone en renta un piso está expuesto a tener como arrendatarios a personas que desconoce, sin embargo es importante tomar en cuenta que sucede lo mismo en el otro caso pues un futuro inquilino está a punto de cerrar un trato con una persona desconocida y puede en cierto momento desconfiar del casero.

La solución más práctica y que suele acabar con las complicaciones de la fianza es pagar únicamente el mes que marca la Ley, o bien pagar dos mensualidades en concepto de fianza si el piso es amueblado, así ambas partes están aseguradas y se logra un contrato equitativo.

Otra de las soluciones viables es aplicar el recurso del aval, en muchos casos basta con que una persona allegada al futuro inquilino y que posea una propiedad declare que está dispuesto a responder en caso de impago. Si un arrendador desea aún mucha más protección existen actualmente en el mercado Seguros de Alquileres que están dirigidos a asegurar el cobro de la renta en las condiciones pactadas, usualmente hacen las gestiones de mediación con el inquilino moroso, cubren los gastos del abogado y saldan la cuenta en caso de que el proceso fracase.

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