Los centros de negocios son una especie de ‘hotel de las empresas’ que proporcionan todos los servicios necesarios para que cualquier compañía desempeñe su labor de manera normal. Dentro de los servicios que estos centros ofrecen se encuentra el alquiler de despachos, servicios de secretariado, recepción de envíos y muchos más. Lo más interesante es que, por lo general, lo hacen con un coste más reducido que alquilar una oficina particular y gestionar el trámite burocrático que esto lleva consigo.

Bien sabemos que la imagen de una empresa es uno de los aspectos más importantes; cuidar las instalaciones y la ubicación del despacho son factores esenciales para transmitir una idea de competitividad a los futuros clientes.

Esta iniciativa es muy conocida en países como Estados Unidos, sin embargo en España los emprendedores, al desconocer esta opción, consideran ubicaciones alternas incluidas su propia vivienda.

Afortunadamente esta percepción está cambiando, cada vez más son las nuevas empresas que se instalan en estos centros abiertos porque dentro de sus numerosas ventajas están las céntricas ubicaciones, el reducido coste, la amplia flexibilidad, brindar una buena imagen y sobretodo la oportunidad de hacer contactos y relacionarte con otros emprendedores.

Esta excelente alternativa al alquiler tradicional puede significar un ahorro muy considerable, ideal para los jóvenes emprendedores o para aquellos empresarios que desean dar un giro a su empresa y empezar a ahorrar en estos servicios tan básicos.

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Aunque las cosas pintan mal, al parecer la situación está mejorando. Según datos del Ministerio de Vivienda la ayuda de 210 euros que se comenzó a otorgar en enero de este año ha llegado a manos de 44.614 jóvenes. Una noticia que muchos parecen estar esperando.

La subvención, que además tiene carácter retroactivo, es una de las que mejor han sido recibidas. Beneficia a jóvenes menores de 30 años que vivan en régimen de alquiler, desde su lanzamiento son más de 170.000 personas las apuntadas a recibir la subvención.

En los últimos tres meses se ha duplicado el número de personas que ya gozan de esta ayuda, lo que significa que el ritmo de entregas es acelerado. Esperemos que dentro de poco sean más de un tercio los jóvenes que puedan por fin emanciparse.

Para quien desee hacer seguimiento a detalle de cómo va evolucionando este largo proceso puede visitar la página electrónica del Ministerio de Vivienda, en donde se amplían los detalles y se proporcionan los datos de las personas cuyas solicitudes han sido aceptadas.

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Para minimizar el riesgo a arrendar una propiedad a un desconocido existen los seguros de alquiler que garantizan el cobro de impagos, la protección jurídica y el pago de los daños y perjuicios que los inquilinos ocasionen en el piso.

Las tres coberturas básicas son de gran utilidad, aunque la principal es que garantiza al propietario ante la deuda que pueda acumular un inquilino. Adicionalmente estos seguros protegen al arrendador en caso de tener que ir a juicio y actúan como su defensa jurídica, también incluyen en su cobertura la reparación de daños y perjuicios que se produzcan en el inmueble ya sea por actos vandálicos o descuidos del inquilino.

La garantía de impago se hace efectiva cuando el inquilino deja de pagar la mensualidad, la compañía aseguradora se hace cargo de abonar el adeudo aunque el titular del seguro paga una franquicia de uno o dos meses, dependiendo del seguro. Esta cobertura tiene un límite que para la gran mayoría de aseguradoras es de 12 cuotas impagadas, aunque cubren rentas de hasta 3.000 euros mensuales.

El pago de esta cobertura se hace efectivo una vez que recaiga una sentencia firme o alguna otra resolución judicial contra el inquilino moroso. Cuando el propietario vuelva a recibir el pago de las mensualidades el seguro dejará de pagar la mensualidad, en caso de que el inquilino abone el adeudo, el propietario tiene el deber de reembolsar la cantidad otorgada a la aseguradora.

La defensa jurídica del asegurado es quizás uno de los mejores aspectos de esta cobertura pues además de incluir los honorarios de los abogados, peritos y procuradores, toma en cuenta los gastos notariales y las costas judiciales, que son los que encarecen el proceso de demanda por desahucio o impago. También cubren al propietario ante la reclamación al responsable de los daños materiales, y la reclamación en caso de incumplimiento de contratos de servicios de reparación.

Como es lógico, la compañía aseguradora se encarga de agilizar el trámite por desahucio pues entre más rápido salga la resolución judicial menos cuotas mensuales tendrá que abonar al titular del seguro.

La protección ante los actos vandálicos es también muy útil pues la aseguradora se encarga de pagar los deterioros ocasionados por el inquilino y también el robo del continente de la vivienda siempre y cuando estos los ocasione el inquilino.

El pago de esta cobertura se hace efectivo una vez que el inquilino es desahuciado o que se haya marchado definitivamente de la vivienda. Las aseguradoras recomiendan contratar junto con esta cobertura un seguro multirriesgo del hogar que además cubre los daños ocasionados al contenido y a la responsabilidad civil.

Para contratar un seguro tan completo es necesario reunir varios requisitos, uno de los más importantes es que el inquilino no tenga antecedentes por morosidad, además este deberá comprobar sus ingresos mediante un contrato laboral indefinido o con antigüedad superior a un año. También deberá adjuntar dos copias de las últimas nóminas; para el caso de los estudiantes, autónomos y pensionistas cada aseguradora seguirá su propias pautas.

Una vez adquirido el seguro, el arrendador debe saber cómo actuar ante el impago. Lo primero en un plazo de 30 días notificarle a la aseguradora, quien de manera amistosa reclamarán el pago de la deuda. En caso de que el inquilino se niegue a pagar el asegurado puede solicitar un adelanto de las rentas no cobradas a partir del cuarto mes impagado, dinero que se descontará de la franquicia pagada al inicio por el asegurado.

Una excelente idea para contratar un seguro de alquiler completo y a buen precio es adquirirlo a través del sello “Alquiler Seguro”, impulsado por el Ministerio de Vivienda en noviembre de 2007. Se trata de un acuerdo entre compañías privadas y ayuntamientos para dar más facilidades a los propietarios y estimular el mercado inmobiliario.

Son pólizas mucho más baratas y con más condiciones, además cuentan con la garantía de que son contratadas con el Estado. Las coberturas son dos y pueden contratarse por separado: por impago y asistencia jurídica y, por otro lado, el seguro multirriesgo que incluye daños provocados por actos vandálicos, incendios, robo, hurto y asistencia 24 horas, entre muchas más.

También para contratar esta póliza se tienen que reunir ciertos requisitos, entre ellos que el contrato de alquiler se haya hecho según la legislación vigente, que el importe de la renta no supere el 30% de los ingresos del inquilino y que este haya depositado una fianza en el organismo autónomo correspondiente. Para su contratación, el interesado tendrá que rellenar un formulario en la página de Internet de la Sociedad Pública de Alquiler y enviarlo a la dirección de esta sociedad en Madrid adjuntando copias del contrato, del documento que acredite el pago de la fianza y el justificante de ingresos del inquilino.

Una vez recibida la solicitud y aprobada la contratación de la póliza es la Sociedad Pública de Alquiler quien se pone en contacto con el propietario para notificarle el estado de su seguro y las condiciones de este.

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Una de las cláusulas más problemáticas de los contratos de alquiler, es aquella que indica de forma expresa que el arrendador indica que antes de que transcurran los primeros cinco años va a necesitar la vivienda para convertirla en su hogar; es causa de conflicto pues es una de las formas que los arrendadores tienen para burlar la ley y continuar arrendando el piso.

Para que esta cláusula tenga validez es necesario que el contrato tenga ciertas especificaciones, según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Primeramente es necesario que además de la mención expresa en el contrato de la futura necesidad del arrendador, se explique cuál es la razón por la que necesita habitar el piso pues de lo contrario un juez puede rechazarla por considerarla abusiva.

Esta excepción en la duración del contrato es válida únicamente si el próximo ocupante del piso es el mismo propietario o arrendador; en ningún caso se acepta que los siguientes ocupantes no sean los mismos dueños, aunque tengan un parentesco cercano con el arrendador.

Otra de las exigencias es que el arrendador debe convertir la vivienda en su domicilio habitual, es decir que en menos de tres meses debe mudarse al piso que sus inquilinos acaban de dejar.

Haber especificado en el contrato acerca de esta excepción no excluye al arrendador de la responsabilidad de comunicar al inquilino con suficiente tiempo de antelación que el contrato no puede prorrogarse. Si el arrendador no comunicase al inquilino, entonces el contrato se renueva automáticamente.

Una vez realizada la comunicación de desalojo, el inquilino tiene la obligación de dejar el piso que alquila, de lo contrario el propietario tiene el derecho de demandarlo por desahucio.

Si una vez desalojado el piso, el inquilino se da cuenta de que el arrendador no ha ocupado el piso para sí mismo, puede recuperar la vivienda o exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados durante la mudanza.

Para recuperar la vivienda, el arrendatario debe comunicarle por escrito el deseo de recuperar la vivienda y volver a vivir en ella, además de aceptar el arrendador deberá indemnizar al inquilino.

La indemnización debe incluir además de los gastos derivados de la mudanza, los gastos realizados a consecuencia de la ocupación de una nueva vivienda y los que se realicen por volver a residir en la antigua vivienda. Cabe mencionar que cada uno de estos gastos deben estar acreditados por medio de facturas, recibos y contratos. Los perjuicios ocasionados por haber dejado el piso se calculan según la ley, consiste en una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta cumplir cinco años.

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Muchos inquilinos y arrendadores se preguntan cuál es el impago mínimo para demandar por desahucio, y posteriormente exigir legalmente el desalojo de la vivienda, y es que conocer a fondo cómo funciona la ley en estos casos es fundamental, sobretodo cuando se trata con un inquilino que no paga puntualmente.

Cuando el caso de incumplimiento de pago llega a los tribunales, el juez analizará la gravedad del caso es decir que la demanda por desahucio será aprobada siempre y cuando el juez se de cuenta de que el inquilino ha incumplido de forma grave y que esto es consecuencia de una conducta irreparable.

Cuando se trata de una serie de retrasos en el pago y no en el incumplimiento de la obligación del inquilino (en caso de incumplimiento del arrendador ver aqui), el juez no puede dictaminar el desalojo de la vivienda pues no se considera un asunto de suma gravedad. No basta con un simple retraso en el pago para que el propietario demande a su inquilino.

Para que la demanda por desahucio proceda es necesario que el inquilino demuestre una clara actitud de rebeldía en el pago, para poder demostrar esta actitud es necesario que el propietario le exija el pago de la mensualidad en repetidas ocasiones y que el inquilino las ignore; si a pesar de los avisos, el inquilino no pagase, el propietario puede acreditar su voluntad de incumplir con su responsabilidad.

Si por el contrario, es el inquilino quien tiene la voluntad de cumplir, pero su situación económica lo limita a tal grado que no puede pagar la mensualidad del inmueble que renta, es aconsejable que se lo comunique con anticipación al propietario, para que quede constancia de que tiene la voluntad de cumplir con el pago aunque no pueda hacerlo en un mes o dos. Esto puede ayudarle si el caso llega a los tribunales.

En caso de que el juez declare el desalojo de la vivienda, el inquilino puede enervar la acción de desahucio, aunque solo por una vez. Prevenir esta situación es lo mejor que se puede hacer, mantener una comunicación cercana con el propietario del piso es lo mejor que el inquilino puede hacer para evitar problemas con la justicia.

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Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, todos los contratos de arrendamiento que se celebran a partir del 1 de enero de 1995 deben tener un plazo mínimo de cinco años de duración a favor del inquilino, aún cuando el contrato especifique una duración anterior, es derecho del inquilino residir en el piso o casa que alquila al menos cinco años.

Esta ley especifica que la duración de cinco años no es en ningún caso obligatoria, si el inquilino desease dejar el piso que alquila antes de ese periodo de tiempo puede hacerlo sin ningún problema, siempre y cuando se lo comunique al propietario.

Si por el contrario, el inquilino quisiera arrendar el inmueble por más de cinco años, entonces puede pedir al arrendatario una prórroga de estancia, en estos casos, el propietario vuelve a estar obligado a acceder a ella, a menos que notifique con suficiente antelación que no desea extender el contrato. Esta prórroga supone la continuación del contrato en iguales condiciones y con una duración mínima de un año.

Como inquilino, es bueno saber que el derecho de extender el contrato de arrendamiento depende enteramente de su voluntad, también puede decidir la duración de los años a prorrogar, siempre y cuando no exceda los cinco años.

La comunicación entre inquilino y propietario es fundamental, es por eso que en caso de no desear prorrogar el contrato es necesario informar a través de un “preaviso”; adicionalmente se aconseja que este aviso sea veraz para evitar malos entendidos y discusiones.

Respecto del preaviso, es fundamental saber que es una declaración recepticia lo que significa que tiene validez únicamente si ha llegado a manos del interesado dentro del plazo legal, independientemente si este haya tenido o no conocimiento de la situación.

El arrendador debe tener el preaviso en su poder antes de que el contrato entre en los últimos treinta días de vigencia, es decir que con al menos un mes de anticipación. Si esto no sucediera dentro de este plazo, entonces se da lugar a la continuación automática del contrato por un año más. En caso de preavisos a destiempo, el inquilino se ve obligado a permanecer en la vivienda un año más.

La Ley es muy clara respecto de los derechos del arrendador, quien una vez cumplido el plazo de cinco años tiene la voluntad de decidir si desea o no prorrogar el contrato, siempre y cuando le comunique a través de un preaviso y con al menos un mes de anticipación, que no desea seguir arrendando el piso al inquilino.

Si por lo contrario, no comunicase nada al inquilino, según la Ley, este tiene todo el derecho de permanecer en la vivienda tres años más; es decir, tres sucesivas prórrogas.

A partir de este octavo año el propietario tiene nuevamente el derecho de dar por terminado el contrato, en estos casos la ley no establece más prórrogas en beneficio del inquilino; la continuación del contrato depende del acuerdo al que lleguen inquilino y arrendador.

También es recomendable tener conocimientos sobre la fianza en el contrato de alquiler.

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La Ley de arrendamiento que tanto protege a los inquilinos, incluye también cláusulas que condenan a los clientes morosos y que a su vez protegen al propietario ante esta situación o posibles abusos, de esta manera la Ley declara como obligatorio dejar como fianza al menos un mes de arrendamiento al casero, aunque esta cantidad puede ser superada según se considere necesario.

Mediante la fianza el casero se encuentra protegido ante el impago y también frente a los desperfectos causados al inmueble y que hayan sido causados intencionalmente o por negligencia por el inquilino; sin embargo las fianzas no únicamente se cobran en los casos justos pues suceden casos de caseros que adjudican perjuicios no cometidos por los inquilinos.

Existen casos, ciertamente son los pocos, en los que se exige para arrendar un piso, el pago de seis mensualidades en concepto de fianza, esto sin duda es un exceso y no debe ser aceptado. Por supuesto quien pone en renta un piso está expuesto a tener como arrendatarios a personas que desconoce, sin embargo es importante tomar en cuenta que sucede lo mismo en el otro caso pues un futuro inquilino está a punto de cerrar un trato con una persona desconocida y puede en cierto momento desconfiar del casero.

La solución más práctica y que suele acabar con las complicaciones de la fianza es pagar únicamente el mes que marca la Ley, o bien pagar dos mensualidades en concepto de fianza si el piso es amueblado, así ambas partes están aseguradas y se logra un contrato equitativo.

Otra de las soluciones viables es aplicar el recurso del aval, en muchos casos basta con que una persona allegada al futuro inquilino y que posea una propiedad declare que está dispuesto a responder en caso de impago. Si un arrendador desea aún mucha más protección existen actualmente en el mercado Seguros de Alquileres que están dirigidos a asegurar el cobro de la renta en las condiciones pactadas, usualmente hacen las gestiones de mediación con el inquilino moroso, cubren los gastos del abogado y saldan la cuenta en caso de que el proceso fracase.

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Una inteligente idea para vender en tiempos de crisis inmobiliaria es ofrecer pisos en alquiler con opción de compra, medida que muchas promotoras e inmobiliarias están aplicando para dar salida a la gran cantidad de pisos en stock que tienen.

Esta era una práctica muy común anteriormente, entro en desuso cuando comprar era muy fácil y no era necesario recurrir a fórmulas ingeniosas para incentivar al mercado. Actualmente es una de las opciones más recomendadas por los especialistas pues el alquiler está en auge, además los inquilinos están de acuerdo con adquirir la vivienda mientras pagan su alquiler.

Los pisos en alquiler con opción a compra está ya en el mercado, está medida asegura que los inmuebles no estén aparcados además al cabo de tres años el inquilino puede decidir si acceder a la compra o no. Una de las grandes ventajas es que se puede llegar a deducir entre el 50% y el 100% de lo abonado mientras se estuvo de alquiler. Este es un periodo que además sirve para evaluar la situación del piso y tomar una mejor decisión de compra.

Además de esta oferta, algunas promotoras ofrecen pisos con una renta de entre 600 y 800 euros mensuales, que al cabo de dos años se puede acceder a su compra y se obtiene una reducción del la mitad de lo que se haya acumulado de arrendamiento, una reducción de entre 7200 y 9600 euros. Si se compara con el coste total del inmueble puede parecer una reducción un tanto insuficiente, pero es importante tomar en cuenta que mientras se vive en alquiler todo lo que se paga se pierde.

Esta práctica es mucho más frecuente en las pequeñas provincias españolas, que es donde más se ha sufrido del estancamiento del mercado, sin embargo esta nueva fórmula de venta no tardará en llegar a las grandes ciudades pues las promotoras necesitan llamar la atención de futuros compradores, esta es una de las mejores maneras de hacerlo.

Resulta una fórmula ideal para los más jóvenes, que están habituados a vivir de alquiler y sobretodo que necesitan tiempo para tomar una decisión tan importante como lo es la compra de un piso.

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Una de las formas mas comunes de inversión inmobiliaria suele ser la compra de un inmueble para alquilarlo, sin embargo este sistema de inversión puede no ser de los mejores si se toma en cuenta que la rentabilidad anual en España es de un 2,87%, es decir que para amortizar el costo de la vivienda se necesitan aproximadamente 35 años, sin embargo hay quien cree que es un negocio que está en auge pues según las tendencias actuales cada vez menos personas pueden acceder a la compra de un inmueble y prefieren alquilar.

Si hablamos de un inmueble que se encuentra hipotecado puede resultar muy beneficioso pues los ingresos que se perciben en concepto de renta suelen ser más altos que el interés que se paga por la hipoteca, aunque esto puede diferir de un caso a otro. De cualquier manera, los beneficios más importantes se generan a largo plazo, y eso puede variar constantemente pues el mercado del alquiler es fluctuante.

Actualmente en España existe una demanda importante de viviendas en alquiler, muchas son las razones que influyen en que esto sea así, algunas de ellas son las siguientes:

• Comprar un inmueble resulta excesivamente caro, la situación no ha mejorado excesivamente a pesar de las ayudas públicas a la compra, como consecuencia muchas familias se decantan por pisos en alquiler.
• Los muchos estudiantes y personas jóvenes prefieren alquilar, uno de los factores es que de esta forma es fácil cambiar de domicilio si fuese necesario y otra son las ayudas al alquiler que se están promoviendo en casi todas las Autonomías, la Comunidad de Madrid espera otorgar más de medio millón de ayudas al alquiler en lo que va del 2008.
• Otro de los factores, aunque no es decisivo, es la temporalidad de los contratos de trabajo, al ser cada vez más cortos, los trabajadores buscan disponer de mayor movilidad, este aspecto va de la mano con la constante pérdida de ahorro, lo cual hace que cada vez sea más difícil acceder a la compra de un inmueble.

Debido a que es una inversión que está sujeta a muchos factores, lo más aconsejable es estudiar el mercado del alquiler en la ciudad o comunidad autónoma en la que esté interesado, y decidir cuál es la mejor opción para rentabilizar un inmueble. Gracias a las ayudas al alquiler que se han impulsado para este nuevo año, es mucho más fácil encontrar inquilinos sin abaratar el precio de las mensualidades.

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Además de la poca capacidad de endeudamiento, la continua subida de precios en el sector inmobiliario y el incremento en los tipos de interés hacen que muchas personas interesadas en comprar una vivienda desistan fácilmente. En general, todos los españoles han dejado de consumir y aunque al parecer el boom inmobiliario está viendo sus últimos días, el endurecimiento de las condiciones para acceder a un préstamo y la mala situación del Euribor complican la situación mucho más.

El acceso a la vivienda se convierte en una situación casi trágica cuando nos damos cuenta de que la imagen que se tiene de los mileuristas: personas jóvenes, recién graduadas y que no llevan mucho tiempo trabajando, es errónea. Este colectivo es mucho más heterogéneo y abarca a un sector de la población mucho más amplio como personal de la Administración, empleados de la banca, obreros, profesores universitarios y muchos más.

La edad de una persona con salario inferior a mil euros oscila entre los 16 y 65 años y estos además sueles estar a cargo de una familia, ser viudos o divorciados. No siempre se trata de una persona soltera que utiliza su salario en mantener únicamente sus gastos, como podemos ver la situación ha cambiado mucho en los últimos años. Un empleado con una formación académica elevada no necesariamente tiene un trabajo bien remunerado, de hecho un título no da derecho a cobrar más de mil euros mensuales, de hecho muchos de los mileuristas ni siquiera llegan a percibir esa cifra.

Según la Agencia Tributaria un 58% de los asalariados españoles percibe menos de 1.100€ mensuales, lo que supone casi 11 millones de trabajadores. Una cifra bastante dramática si tenemos en cuenta que para un préstamo hipotecario de 160.000€ a 40 años, plazo bastante más largo de lo usual, con un interés al 5,3% TAE se pagarían cuotas mensuales de 800€, una suma que un mileurista no se podría permitir.

El panorama parece bastante desolador sin embargo existe una posibilidad real de acceder a una vivienda con un sueldo de esta cuantía, se trata de las viviendas de protección oficial, aunque para acceder a ellas es necesario cumplir ciertos requisitos y tener suerte en el sorteo de viviendas.

Las VPO pueden llegar a costar la mitad que el resto de las viviendas en venta en el mercado español; según el Ministerio de Vivienda el promedio del metro cuadrado ronda los 1.100 euros, aunque el precio se reduce considerablemente en ciertas Comunidades Autónomas. Extremadura es la región más barata de España con 856,9€ el metro cuadrado, donde las cuotas mensuales rondan los 375€.

Otra de las alternativas es acceder a una vivienda mediante un convenio del Ayuntamiento o Comunidad Autónoma a la que pertenezca el interesado, con alguna entidad financiera, en estos casos las financieras mejoran las condiciones de las hipotecas para construir una casa o comprar una nueva.

A pesar de los muchos convenios entre la administración y algunas cajas y bancos, muchos afirman que esta tampoco es una solución viable pues son opciones que generalmente están abiertas únicamente para los menores de 35 años, lo que deja fuera de la posibilidad a muchos mileuristas.

Uno de los convenios más conocidos es el que firmó la Comunidad de Madrid con Caja Madrid para la adquisición de una vivienda libre, dirigida a los menores de 35 años. Este préstamo no cobra ningún tipo de comisión y cuenta con los intereses iniciales más bajos; ofrece una financiación del 100% del valor de la vivienda, siempre y cuando el interesado cuente con un aval.

También es posible encontrar viviendas a buenos precios en las zonas rurales y costeras de España, en muchos casos es posible comprar una vivienda en una zona rural y trabajar a la ciudad a diario, aunque por supuesto esto lleva consigo gastos adicionales diarios y fijos.

Estas viviendas están a mejor precio que las otras pues con la llegada de la crisis de liquidez, los propietarios de una segunda vivienda en la playa o en las zonas rurales, han decidido poner a la venta estos antiguos artículos de lujo. Actualmente es común encontrar el cartel de “se vende” por menos de 60.000€, lo que hace mucho más fácil conseguir financiamiento para una cifra tan baja.

Buscar la mejor alternativa para acceder a una vivienda es lo que queda por hacer, aplicar para todas las que se puedan es una buena idea, o bien inscribirse en el concurso de las VPO y esperar mientras se vive en régimen de alquiler es otra opción.

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