Publicado en Septiembre 9, 2008

Qué hacer cuando el arrendador fallece

Conocer la diferencia entre un arrendador-usufructuario y uno con plena propiedad es fundamental para saber qué hacer con el contrato de alquiler.

Vivir en alquiler puede ser algo muy sencillo y fácil, sin embargo cuando el arrendador es una persona de muy avanzada edad la situación puede tornarse difícil al momento de este fallecer. Lo primero es saber si el arrendador alquila el piso como usufructuario o como propietario de la vivienda.

La distinción entre estas dos formas de actuar es lo más importante, tener la plena propiedad sobre un inmueble le atribuye al propietario el derecho de hacer lo que quiera con ella, alquilarla, venderla, regalarla o usarla como vivienda habitual. En cambio, poseer el derecho de usufructo consiste en tener el derecho a usar y disfrutar la vivienda, y nada más, quien tiene el derecho de hacer todo lo demás, excepto arrendarla, es quien posee la nuda propiedad. En este caso la propiedad pasa a ser de dos personas, el usufructuario por un lado y el nudo propietario por otro.

En caso de alquilar un piso cuya propiedad se ha dividido en estas dos figuras, únicamente el usufructuario tiene el derecho de alquilarla, esto se debe a que el alquiler no es más que la cesión del uso del piso a una tercera persona a cambio de una renta. La obtención de esta renta es una de las formas de “disfrutar” del inmueble.

En el caso de que la persona que le alquila el piso o casa donde reside sea el pleno propietario de la vivienda y fallezca, será la persona que reciba la vivienda en herencia su nuevo arrendador. El contrato seguirá vigente en las mismas condiciones y términos, en caso de que la persona no deje herederos es el Estado quien pasa a ser propietario de la vivienda y así también su futuro arrendador.

Si fueran dos personas las que reciben el título de la propiedad, una como usufructuario y otra con nuda propiedad, es quien reciba el usufructo quien será el próximo arrendador.

Si por lo contrario el arrendador fuese el usufructuario de la vivienda y no el pleno propietario, según los artículos 13.2, 480 y 513 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al fallecer el arrendador se extingue el derecho de usufructo y por consiguiente el contrato de arrendamiento queda anulado.

Es por esta razón que es fundamental conocer, antes de firmar el contrato de alquiler, especialmente si el arrendador es una persona de avanzada edad, si este es propietario o únicamente usufructuario; de esto depende la continuidad del contrato de alquiler al momento de fallecer el arrendador.

Al momento de fallecer el arrendador-usufructuario todas sus facultades sobre la vivienda pasan a ser de la persona que ostentaba la nuda propiedad, que a su vez pasa a ser el propietario pleno de la vivienda. Si este no desease continuar arrendando el piso es su deber notificar lo antes posible al inquilino, si en cambio desea continuar alquilando el piso en las mismas condiciones es aconsejable que también se lo comunique a la brevedad.

Si no envía ninguna notificación y continúa cobrando las rentas de alquiler se considera que tácitamente ha deseado continuar alquilando la vivienda y que ha aceptado la prórroga del contrato, aunque es importante regularizar el contrato lo antes posible.



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