Publicado en septiembre 9, 2008

Precaución al comprar a través de subasteros inmobiliarios

Hasta hace algunos años el mercado de las subastas inmobiliarias era otro del que hoy en día se conoce, en aquel entonces era casi imposible que un particular pudiera adquirir una vivienda en subasta o un bien embargado si no era a través de un subastero inmobiliario.

Las prácticas fraudulentas de los subasteros inmobiliarios han motivado la regulación de las subastas públicas hasta lograr su cada vez mayor transparencia.

Afortunadamente, desde hace algunos años esto ha cambiado mucho sobretodo a raíz de que los subasteros negociaban las viviendas que ponían en venta rozando el límite de lo ilegal, se dedicaban a pactar precios de los bienes que salían a la venta para luego venderlos a un precio mucho más elevado del que lo habían adquirido. Tenían una elaborada forma de pactar sus negocios desde obligar a otros interesados en comprar a desistir o a no pujar hasta abstenerse de participar a cambio de que otro subastero no le estropeara el negocio.

Aunque actualmente siguen laborando, sus estrategias de mercadeo se han hecho más limpias, es muy difícil ver a un subastero trabajando al límite de lo legal pues ahora existe el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social que establece los límites a la actividad de la compraventa de pisos embargados.

El problema de comprar un inmueble con un subastero es que es bastante frecuente que las viviendas compradas estén en situación irregular o tengan inquilinos viviendo allí. En muchos casos los nuevos propietarios tienen que invertir en procesos judiciales y pasar un proceso largo y costoso para acceder a la vivienda recién comprada. En casos como este es posible demandar al subastero, aunque nuevamente es una situación compleja y cara.

Los subasteros ponen en evidencia la mala organización del sistema público de subastas pues además de entorpecer la adquisición del inmueble por parte de los compradores honestos, llevaban a miles de familias a la ruina económica. En muchos casos las viviendas se embargan por deudas pequeñas que son notablemente inferiores al precio de la vivienda, al momento en que un subastero la adquiría a un precio notablemente inferior al real evitaba que los embargados recibieran una parte de esa ganancia.

Hoy en día se han eliminado las prácticas fraudulentas de estos agentes intermediarios pues el reglamento procura la transparencia del sistema por medio de varias medidas, una de ellas es exhortar a la población a participar en las subastas públicas; también se encarga de regular que una vivienda se adquiera por al menos el 75% de su valor de tasación, lo que evita que una casa de 200.000€ pueda comprarse por 70.000€, como comúnmente ocurría anteriormente.

También se potencia el papel de las ofertas en sobre cerrado, el cual se abre únicamente cuando el plazo de venta se cierra, de esta manera se evita que un subastero compita de manera desleal con otros compradores.

Las oficinas de subastas judiciales es otra de estas iniciativas para detener la ilegalidad de estos personajes. En ellas se ofrece orientación jurídica que permite a los particulares a gestionar la compra ellos mismos, además de que informa continuamente de las nuevas ofertas inmobiliarias, aunque para estar mucho más actualizados nada mejor que las subastas online. Este sistema de compra totalmente virtual ha motivado un número de participaciones mucho más alto impidiendo la competencia desleal.

Las subastas a la baja son otro interesante sistema de compra. Se trata de poner a la venta un inmueble e ir reduciendo su precio paulatinamente hasta que un comprador este dispuesto a pujar, en estos casos la empresa de subasta fija un precio mínimo en secreto que servirá como tope.

Se convierte en adjudicatario del bien aquel pujador que alcance el precio reducido o precio de reserva; si se llega a este tope sin que ningún comprador se interese por el inmueble, éste se retira de la subasta y nadie puede intentar pujar por él. Un sistema de compra bastante interesante que comienza a popularizarse en España.



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